토허제 실거주 유예 – 무주택자라면 세 낀 집 지금 살 수 있습니다 (2026.12.31 마감)

 

 

 

 

2026년 5월 12일, 정부가 서울을 포함한 토지거래허가구역 내에서 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수할 경우 실거주 의무를 임대차 계약 종료 시까지 유예하는 조치를 발표했습니다. 기존에는 토허제 허가 후 4개월 안에 무조건 입주해야 해서 세입자 있는 집은 거래가 사실상 불가능했습니다. 5월 12일 이전부터 무주택 상태인 실수요자라면 올해 12월 31일까지 신청할 수 있습니다.

👆 토허제 실거주 유예 완전정리 보러가기

핵심 요약

한 줄 요약	무주택자가 세입자 있는 토허구역 주택 매수 시, 세입자 계약 종료 시까지 실거주 유예
누구에게	2026년 5월 12일 기준 무주택 상태를 유지한 자 (이후 주택 처분해 무주택된 경우 제외)
신청 마감	2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청 완료
등기 기한	허가 후 4개월 이내 소유권 이전등기 완료
입주 최후 기한	2028년 5월 11일 (세입자 계약 종료 시)
입주 후 의무	2년간 실거주 의무 유지

무엇이 바뀌었나 – 기존 규정 vs 변경 규정

토지거래허가구역에서 주택을 살 때 적용되는 실거주 의무 규정이 바뀌었습니다. 이전에는 허가를 받은 뒤 반드시 4개월 안에 입주해야 했습니다. 그래서 세입자 계약이 4개월 이상 남아 있는 집은 사실상 살 수도, 팔 수도 없었습니다.

기존 규정

허가 후
4개월 이내 입주 필수

세입자 있는 집
사실상 거래 불가

변경 후 (2026.5.12~)

세입자 계약 종료 시까지
입주 유예 가능

최대 2028.5.11까지
입주 연기 허용

단, 실거주 의무 자체가 없어진 것은 아닙니다. 세입자가 나가면 반드시 입주해 2년간 거주해야 합니다. 정부는 이번 조치가 새로운 갭투자를 허용하는 것이 아니라고 밝혔습니다. 발표일 현재 임대 중인 주택에만 적용되고, 입주 후 2년 실거주 의무는 유지되기 때문입니다.

매수자 자격 – 이 조건이 핵심입니다

이번 유예를 받으려면 매수자가 반드시 무주택자여야 합니다. 그런데 단순히 지금 무주택이면 되는 것이 아닙니다.

중요: 2026년 5월 12일 발표일 기준으로, 그 이전부터 계속 무주택 상태를 유지하고 있어야 합니다. 5월 12일 이후에 기존 집을 팔아 무주택자가 된 경우에는 이번 혜택을 받을 수 없습니다.

이 조건은 '갈아타기' 목적의 편법 거래를 차단하기 위한 것입니다. 집을 팔고 세 낀 집을 사는 방식으로 혜택을 누리는 것을 막겠다는 취지입니다. 부모님 집에 세대원으로 거주 중이더라도 본인 명의 주택이 없으면 무주택자로 인정될 수 있습니다. 세부 요건은 관할 구청에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.

신청 조건 4가지 – 모두 충족해야 합니다

• 매수 대상 주택이 2026년 5월 12일 현재 임대차 계약이 진행 중인 토허구역 내 주택일 것
• 매수자가 5월 12일 이전부터 계속 무주택 상태를 유지하고 있을 것
• 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받을 것
• 토지거래허가 후 4개월 이내에 소유권 이전등기를 완료할 것

이 4가지 중 하나라도 충족하지 못하면 유예 혜택을 받을 수 없습니다. 특히 12월 31일 신청 기한은 한시적 조치이기 때문에 절대적입니다.

입주 기한 – 늦어도 2028년 5월 11일

실거주 유예를 받더라도 입주를 무기한 미룰 수는 없습니다. 세입자의 임대차 계약이 끝나면 그때 입주해야 합니다. 최후 기한은 2028년 5월 11일입니다.

입주 기한 사례별 정리

세입자 계약 종료일	입주 기한
2026년 12월	2026년 12월 (계약 종료 시)
2027년 6월	2027년 6월 (계약 종료 시)
2028년 8월 이후	2028년 5월 11일 (최후 기한)

입주 후에는 2년간 의무 거주를 반드시 지켜야 합니다. 이를 위반하면 토지거래허가가 취소되고 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

전입신고 의무와 대출 규제

실거주 의무가 유예되는 범위에서는 주택담보대출 실행 시 적용되던 전입신고 의무도 함께 면제됩니다. 세입자가 있는 집을 매수하면서 주담대를 받더라도, 세입자 계약이 끝날 때까지 전입신고를 하지 않아도 됩니다.

주의: 대출 한도와 대출 조건 자체는 이번 조치로 달라지지 않습니다. 정부는 실거주 완화와 대출 규제 완화는 별개라고 명확히 밝혔습니다.

신청 절차와 시행 일정

 

 

2026년 5월 12일

국토부 실거주 유예 조치 발표 / 무주택 요건 기준일

 

 

2026년 5월 13일

부동산거래신고법 시행령 개정안 입법예고

 

 

2026년 5월 하순 (예정)

시행령 공포·시행 / 관할 구청 실거주 유예 신청 시작

 

 

2026년 12월 31일 (마감)

토지거래허가 신청 마감 — 이 기한 안에 신청 완료 필수

 

 

허가 후 4개월 이내

소유권 이전등기(주택 취득) 완료

 

2028년 5월 11일 (최후 입주 기한)

이 날까지 반드시 입주 완료 / 입주 후 2년간 실거주 의무

신청은 해당 주택 소재지 관할 구청 토지거래허가 담당 부서에 합니다. 구체적인 서류 목록은 시행령 공포 이후 구청에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.

👆 12월 마감 전 조건 확인 – 상세 정보 보기

최종 체크리스트

• 나는 2026년 5월 12일 이전부터 무주택 상태다
• 매수하려는 집이 토허구역 내에 있고, 현재 세입자가 있다
• 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청할 수 있다
• 허가 후 4개월 이내에 잔금 + 등기 완료가 가능하다
• 세입자 계약 종료 시, 늦어도 2028년 5월 11일까지 입주할 수 있다
• 입주 후 2년간 실거주를 지킬 수 있다

관련 검색어: 토허제 실거주 유예 | 무주택자 세 낀 집 | 토지거래허가구역 실거주 완화 | 2026 부동산 정책 | 토허제 신청방법 | 세입자 낀 집 매수 | 2028년 5월 입주기한 | 실거주 의무 유예 | 무주택자 토허제 | 비거주1주택 매도 | 갭투자 허용 여부 | 토허구역 매물잠김 | 부동산거래신고법 시행령 | 토허제 전입신고 면제

※ 본 포스팅은 2026년 5월 12일 국토교통부 발표 및 입법예고 내용을 바탕으로 작성되었습니다. 시행령 공포 후 세부 내용이 변경될 수 있으며, 정확한 신청 조건과 서류는 관할 구청에서 직접 확인하시기 바랍니다. 본 글은 투자 권유가 아닙니다.