토지거래허가제(토허제) 구역에서 세입자 낀 집을 무주택자가 매수하면, 임대차 계약 잔여기간(최대 2년)만큼 토허제 실거주 유예가 가능합니다. 2026년 2월 시행령 개정으로 공식 도입됐으며, 2026년 5월 11일 정부가 비거주 1 주택자까지 유예 대상 확대를 검토한다고 밝혔습니다.
👉 토허제 실거주 유예 조건·대상 지금 바로 확인하기!
토허제 실거주 의무 — 기본 구조
⚠️ 위반 시 이행강제금 부과 또는 허가 취소 처분
2026년 토허제 실거주 유예 — 4가지 조건
실거주 유예 기간 종료 후에는 반드시 직접 입주해야 합니다.
📅 토허제 실거주 유예 실제 계산 예시
2026년 2월 12일 기준 세입자 계약이 2028년 2월 11일까지 남아 있다면
→ 매수인은 2028년 2월 11일까지 토허제 실거주 유예 가능
→ 계약 종료 후 반드시 입주 (추가 갱신 기간은 유예 포함 안 됨)
토허제 실거주 유예 — 해당 안 되는 경우
유예 대상 한눈에 보기
| 구분 | 토허제 실거주 유예 |
|---|---|
| 다주택자 매물 + 무주택자 + 세입자 있음 | ✅ 가능 (최대 2년) |
| 1주택자 매물 | ❌ 불가 |
| 일시적 2주택자 매물 | ❌ 원칙 불가 |
| 비거주 1주택자 매물 | 🔄 검토 중 |
| 세입자 없는 매물 | ❌ 즉시 입주 |
주담대 전입신고 의무 함께 완화됐다
시행령 개정으로 주담대 실행 후 전입신고 기한이 유연해졌습니다.
→ 두 시점 중 더 늦은 날짜를 선택 가능. 토허제 실거주 유예와 연동해 이행 부담을 줄였습니다.
비거주 1 주택자도 유예 확대 검토 (5월 11일)
다주택자 양도세 중과 재시행 이후 강남·용산 매물이 급감하자, 정부가 비거주 1 주택자까지 토허제 실거주 유예 대상 확대를 검토한다고 밝혔습니다.
이재명 대통령: "갭투자 허용이 아닌, 매도 기회를 주는 취지. 매수인은 무주택자 한정, 임차기간 종료 후 반드시 직접 입주."
국토부: "토허제 실거주 유예를 적용받아도 2년 실거주 의무는 변함없이 유지된다."
⚠️ 아직 미확정. 시행령 개정 발표 이후 공식 적용 기준이 결정됩니다.
시장 영향 — 전문가 시각은?
2026년 3월 서울 아파트 토지거래허가 신청 건수 7,653건으로 역대 최대. 이 중 다주택자 매물이 1,310건(17.1%)으로 집계됐습니다.
그러나 전문가들은 토허제 실거주 유예로 인한 거래 활성화 효과가 제한적일 것으로 전망합니다. 강남·한강벨트 집값 강세 속에서 굳이 집을 팔 유인이 크지 않기 때문입니다.
오히려 "추가 완화에 대한 기대감"이 커져 관망 심리가 길어질 수 있다는 우려도 나옵니다.
자주 묻는 질문
'부동산·세금' 카테고리의 다른 글
| 토허제 실거주 유예 – 무주택자라면 세 낀 집 지금 살 수 있습니다 (2026.12.31 마감) (0) | 2026.05.20 |
|---|---|
| 유기정기금 증여 신고 안 하면 매달 손해 — 성인 자녀 Q&A 6가지로 5분 완전 이해 (0) | 2026.05.15 |
| 다주택자 양도소득세 중과 2026 완전 정리 (0) | 2026.05.12 |
| 집 오래 갖고 있어도 세금 안 깎아준다? — 비거주자 장기보유특별공제 폐지 논란·공제율·1주택자 대응 완전정리 (0) | 2026.04.30 |
| 종합소득세 환급금 조회방법 및 2026 최신 절세 전략 (0) | 2026.04.27 |