이재명 대통령의 한 마디로 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. "살지도 않는 집에 오래 갖고 있다고 세금 깎아주는 건 투기 권장 정책"이라며 비거주자 장기보유특별공제(장특공) 폐지를 공식화했습니다. 이후 소득세법 개정안까지 국회에 발의됐습니다. 지금 내 집 마련을 앞두고 있거나 주택을 보유 중이라면 반드시 확인해야 합니다.
1. 장기보유특별공제(장특공)란 — 현행 공제율 완전정리
장기보유특별공제는 1세대 1 주택자가 주택을 오래 보유하거나 거주했을 때 양도세를 깎아주는 제도입니다. 양도가 12억 원을 초과하는 고가주택에만 적용됩니다. 12억 원 이하는 원칙적으로 비과세이므로 장기보유특별공제 자체가 해당 없습니다. 현행 장기보유특별공제 공제율은 실거주 여부에 따라 크게 달라집니다. 비거주자 장기보유특별공제는 보유기간만 연간 2%씩 최대 15년 30%까지 인정됩니다. 이번 폐지 논란의 핵심은 바로 이 비거주자에 대한 장기보유특별공제 혜택입니다.
| 구분 | 대상 | 적용 기준 | 상세 공제율 | 최대 공제 |
| 완전 실거주 | 계속 실거주 중 (3년 이상 보유) | 보유기간+거주기간 | 각 연 4%, 최대 10년 | 80% |
| 일부 실거주 | 2년 이상 전기간 미만 거주 (3년 이상 보유) | 보유기간+거주기간 | 각 연 4%, 최대 10년 | 76% |
| 비거주자 | 2년 미만 실거주 | 보유기간만 | 연 2%, 최대 15년 | 30% ← 폐지 논란 |
2. 왜 폐지 논란이 시작됐나 — 이재명 대통령의 문제 제기
이재명 대통령은 2026년 4월 18일 SNS를 통해 장기보유특별공제의 구조적 문제를 직접 지적했습니다. 대통령이 언급한 핵심은 "거주 여부와 무관하게 오로지 장기 보유했다는 이유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 비거주자 장특공 구조가 문제"라는 것입니다. 단계적 폐지 방안으로 "6개월 유예 → 절반 폐지 → 전부 폐지" 방식을 직접 제시했으며, 장특공 부활을 막기 위해 법으로 명시해 영구화하겠다는 의지까지 밝혔습니다. 이어 4월 27일 무소속 최혁진 의원 등 13명이 소득세법 개정안을 공동 발의하며 장기보유특별공제 폐지 논의가 입법 단계로 진입했습니다.
⚠ 정부 공식 입장: 재정경제부는 "장기보유특별공제 개편 여부는 아직 확정되지 않았고 다양한 의견을 검토 중"이라며 "실거주 1 주택자를 보호하는 방향으로 설계하겠다"라고 밝혔습니다. 통상 일정대로라면 7월 세법 개정안에 반영될 것으로 전망됩니다.
3. 소득세법 개정안 핵심 내용
발의된 소득세법 개정안의 주요 내용은 3가지입니다. 첫째, 비거주자의 국내 부동산 양도소득에 대해 장기보유특별공제와 1 가구 1 주택 비과세 적용을 전면 배제합니다. 둘째, 토지·상가 등 비주택 자산에 대한 장기보유특별공제를 전면 폐지합니다. 셋째, 조합원입주권을 장기보유특별공제 공제 대상에서 제외합니다. 실수요자의 경우 장기 거주 시 기존과 유사한 수준의 장기보유특별공제 혜택이 유지되는 방향으로 설계됩니다.
4. 부동산 시장 영향 — 2가지 시나리오
장기보유특별공제 폐지 논란이 부동산 시장에 미치는 영향은 폐지 범위에 따라 달라집니다.
비거주자 장특공 이미 최대 30%로 낮음
15년 보유해야 30%라 메리트 크지 않음
단, 실거주 복귀 시 임대차 물량 감소 우려
연간 4%씩 최대 40% 공제 사라짐
실거주 복귀 결정에 더 큰 영향
임대차 시장 물량 감소 → 전월세 상승 우려
전문가들은 장기보유특별공제 폐지 논의 자체가 단기적으로 세제 변화 회피를 위한 선제적 매도 움직임을 자극할 수 있다고 분석합니다. 반면 시행 이후에는 거주기간 요건을 채우기 위한 보유 전략이 강화되면서 거래가 위축될 수 있다는 우려도 나옵니다.
5. 내 집 마련 앞두고 어떻게 대응할까
장기보유특별공제 폐지 논란에 불안감을 느끼는 분들이 많지만, 실거주 목적의 매수라면 지역별로 영향이 전혀 다릅니다.
토허제(토지거래허가구역) 지역
어차피 실거주가 의무이고 현재 매수자 대부분도 실거주 목적입니다. 보유 기간 중 실거주하면 장기보유특별공제 최대 80%를 그대로 받을 수 있어 이번 이슈가 매수 결정에 영향을 주지 않습니다. 분위기에 휩쓸릴 필요 없습니다.
비규제 지역
양도가 12억 초과 매물 자체가 극히 소수입니다. 12억을 넘어야 장기보유특별공제 이슈에 해당하므로 일반 매수자에게는 영향이 거의 없습니다. 이 이슈로 필요에 의한 실거주 매수를 미루는 것은 적절하지 않습니다.
💡 핵심 결론: 아직 장기보유특별공제 관련 법안은 국회 통과 전입니다. 성급한 매도보다 2026년 7월 세법 개정안 확정 후 전문가 상담을 통한 대응이 현명합니다.
출처: 이재명 대통령 SNS 2026.04.18 / 머니투데이 2026.04.29 / 헤럴드경제 2026.04.20 / 파이낸셜뉴스 2026.04.23 / 재정경제부 공식 입장 2026.04.22 / 2026년 4월 30일 기준 (법안 국회 통과 전)
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